La loi ELAN, un projet de loi qui va impacter largement le secteur de la construction en France

Le 19 septembre 2018, la commission mixte paritaire, composée de sénateurs et de députés, et chargée de proposer un projet de texte pour la loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique,) est parvenue à un texte commun.

Le projet de loi s’articule autour de quatre priorités :

construire plus, mieux et moins cher en donnant aux professionnels les moyens d’être plus efficaces ;
réformer le secteur du logement social, pour le consolider et qu’il réponde encore mieux à ses missions d’intérêt général ;
répondre aux besoins de chacun, favoriser la mobilité et la mixité sociale ;
améliorer le cadre de vie.

Voici quelques articles essentiels et qui vont impacter le secteur de la construction :

L’article 18 relatif l’accessibilité des logements neuf:

Met en œuvre les orientations relatives à l’accessibilité des logements neufs qui ont été décidées au comité interministériel du handicap du 20 septembre 2017. Il s’agit dans cet article d’adapter les exigences d’accessibilité dans les bâtiments collectifs d’habitation en créant la notion de logement «évolutif», c’est-à-dire accessible en grande partie et pouvant être rendu totalement accessible, par des travaux simples. Il s’agit également de promouvoir l’innovation dans la conception de logements pour garantir leur évolutivité tout au long de la vie, plutôt qu’exiger que tous les logements soient accessibles. Un quota de 10 % de logements accessibles est maintenu.

L’article 19 relatif à la construction de maisons préfabriquées :

Habilite le Gouvernement à adapter, par voie d’ordonnance, le régime du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan au cas de la réalisation de maisons préfabriquées. Cette mesure lève un frein au développement de ce mode de construction, plus rapide et de moindre nuisance pour le voisinage. À titre d’exemple, la construction écologique en bois pourra s’en retrouver facilitée. La construction en préfabrication est également possible en béton.

L’article 22 relatif à la garantie financière d’achèvement (GFA) :

Modernise la vente en l’état futur d’achèvement afin de sécuriser l’acquéreur dans le cadre de la garantie financière d’achèvement et de permettre à l’acquéreur et au vendeur de se mettre d’accord pour permettre à l’acquéreur d’assurer lui-même certains travaux de finition. Les modalités de mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement que le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement apporte à l’acquéreur sont clarifiées, avec notamment une définition de la défaillance financière conditionnant l’appel de la garantie. Le garant pourra obtenir rapidement la désignation d’un administrateur ad hoc dont la mission sera de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble et, d’autre part, il pourra exiger des acquéreurs le solde du prix de vente encore dû une fois son obligation exécutée. L’article 22 étend par ailleurs les modalités de mise en œuvre des garanties délivrées en matière de vente en l’état futur d’achèvement aux garanties financières d’achèvement délivrées dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover.

L’article 24 relatif aux recours abusifs :

Sécurise les opérations de construction en luttant contre les recours abusifs avec des mesures issues d’une concertation que le Gouvernement a voulue élargie au sein d’un groupe de travail piloté par une conseillère d’État et un maître des requêtes. Les mesures législatives, qui ont vocation à être complétées par des dispositions réglementaires, doivent contribuer à raccourcir les délais de jugement, à permettre aux acteurs économiques de mieux anticiper l’issue des recours et enfin à sécuriser un certain nombre de droits à construire légalement attribués. Sont ainsi prévus :

la limitation des effets des annulations ou des déclarations d’illégalité des documents d’urbanisme sur les décisions relatives à l’occupation et à l’utilisation du sol régies par le code de l’urbanisme dès lors que l’annulation ou la déclaration d’illégalité est prononcée pour un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet ;
l’extension des règles relatives à l’intérêt pour agir, en visant toutes les décisions relatives à l’occupation et à l’utilisation du sol ;
la possibilité pour le préfet, en cas de permis de construire annulé sur déféré préfectoral, d’exercer l’action en démolition sans limitation aux zones protégées ;
l’encadrement du référé suspension dans le temps et l’obligation pour le requérant dont le référé suspension est rejeté de confirmer le maintien de sa requête au fond ;
l’obligation pour le juge de motiver le refus de prononcer une annulation partielle ou un sursis à statuer et l’extension du champ d’application des articles concernés aux décisions de non opposition à déclaration préalable ;
l’obligation de contester les autorisations modificatives et les mesures de régularisation dans le cadre de l’instance contre l’autorisation initiale, lorsque ces autorisations et mesures ont été délivrées au cours de cette instance ;
l’amélioration du dispositif d’action en responsabilité contre les recours abusifs, associatifs ou autres, afin de faciliter le prononcé de condamnations pécuniaires aujourd’hui très rares ;
l’encadrement des transactions financières visant à obtenir un désistement en cas de recours, d’une part, en les interdisant au profit d’associations sauf lorsque ces dernières défendent leurs intérêts matériels propres, d’autre part, en étendant l’obligation d’enregistrement aux transactions conclues en amont de l’introduction d’un recours. L’objectif est de dissuader les associations créées au profit d’intérêts privés de marchander leur désistement et d’imposer la transparence sur les transactions, quelle que soit l’étape de la procédure.

L’article 49 relatif à la possibilité pour le gouvernement d’assouplir les règles constructives :

L’habilitation du gouvernement à libéraliser, par ordonnances, l’application des règles constructives. Ce dispositif nommé « permis d’expérimenter » puis débaptisé, pourra être utilisé par tout maître d’ouvrage d’une opération de construction nécessitant une autorisation d’urbanisme, ou une autorisation spécifique aux ERP ou aux monuments historiques. Les constructions pouvant bénéficier de cette souplesse devront répondre à la mise en œuvre de moyens « présentant un caractère innovant »